Участок Киевской железной дороги. Фото с сайта parovoz.com

Дом на шпалах

В Москве появится первый дом, построенный на железной дороге

Герой первого романа Владимира Набокова "Машенька" Лев Глебович Ганин жил в берлинском пансионате, единственным недостатком которого была близость к железной дороге. Поэтому герой "никогда не мог отделаться от чувства, что каждый поезд проходит незримо сквозь толщу самого дома", то есть "толчками пробирается он по старому ковру, задевает стакан на рукомойнике, уходит, наконец, с холодным звоном в окно". Казалось бы, что картина берлинской промзоны образца 1926 года может разве что будоражить воображение впечатлительных читателей, однако в самое ближайшее время некоторые москвичи смогут воочию насладиться аналогичной картиной, причем без всяких метафор. Юрий Лужков приказал застроить жилой и коммерческой недвижимостью территорию Киевской железной дороги.

Небывалый проект

Как стало известно 5 мая 2006 года, московский градоначальник издал указ, по которому предполагается начать строительство непосредственно на участке железной дороги и прилегающих территориях, ограниченных с севера Поклонной улицей, с юга - будущим дублером Кутузовского проспекта, с запада - Минской улицей, а с востока - Третьим транспортным кольцом. При этом железнодорожное полотно предполагается перекрыть специальной платформой, а санитарную зону - значительно сузить. Как рассказал газете "Ведомости" чиновник столичного стройкомплекса, в настоящий момент разрабатываются проектные решения, которые будут рассмотрены на координационном совете в мае 2006 года.

Незадолго до этого, 2 мая 2006 года, об этом проекте рассказал президент и владелец корпорации Mirax Group Сергей Полонский. По словам предпринимателя, его компания и станет застройщиком огромной территории, общая площадь которой составит 45 гектаров. При этом он был достаточно осторожен, оговорив, что его компания пока раздумывает над возможностями реализации проекта. "Мы просчитываем бюджет и, если он окажется рентабельным, будем инвестировать в него. Мы можем привлечь до 1,5 миллиарда долларов под свое имя", - заявил Сергей Полонский, уточнив, что компания может построить на этой площадке миллион квадратных метров.

Еще более подробно об этом проекте месяц назад, 11 апреля 2006 года, рассказали два важных городских чиновника: заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский и главный архитектор столицы Александр Кузьмин. "Результаты обследования показывают, что за счет реорганизации территорий только по Киевскому направлению железной дороги можно привязать порядка 1 миллиона квадратных метров жилой и общественной застройки", - заявил Константин Королевский. Как уточнил глава Москомархитектуры, железнодорожное полотно на протяжении от третьего до четвертого транспортного кольца, которое пройдет в районе Поклонной горы, планируется накрыть платформой. "Застройку можно вести непосредственно на платформе, а также в прилегающей зоне за счет сужения санитарной зоны", - объяснил он.

Сергей Полонский, фото с сайта mirax.ru

При этом, по планам московских властей, застроить предполагается не только Киевскую железную дорогу, но и другие магистрали столицы. В частности, речь идет, прежде всего, о проектах перекрытия железнодорожных путей в районе Курского, Павелецкого, Рижского и Савеловского вокзалов. Однако пилотным проектом станет все-таки застройка Киевского направления.

В дальнейшем столичным строителям также будет, где развернуться. На сегодняшний день в Москве железнодорожными путями занято в общей сложности 2800 гектаров земли, дополнительно 4000 гектаров составляют прилегающие к ним участки, на которых, как правило, располагаются малоценные, заброшенные и ветхие объекты "Российских железных дорог".

Так бывает неслучайно

Даже если на какое-то время проект застройки Киевской железной дороги останется только в планах, заявленные показатели ставят его в один ряд с самыми масштабными столичными проектами. Строго говоря, проектов в сфере строительства, требующих инвестиций больше миллиарда долларов, в Москве совсем немного. Если не считать самые масштабные "Москва-Сити" и "Большой Сити", то о своих миллиардных планах в заявила только компания "Интеко", принадлежащая Елене Батуриной. В частности, компания супруги московского мэра планирует потратить 1,3 миллиарда долларов на строительство бизнес-парка "Сетунь-Хиллс" на пересечении Минской и Староволынской улиц, недалеко от реки Сетунь, и гостинично-офисного комплекса "Авиапарк" на Ходынском поле. В Московской области на средства компании "Нафта-Москва", принадлежащей миллиардеру и депутату Госдумы Сулейману Керимову, строится "город миллионеров" - "Рублево-Архангельское". Инвестиции в этот проект оцениваются на уровне трех миллиардов долларов.

По оценке экспертов, прибыльность и "элитность" того или иного проекта на рынке недвижимости определяется, прежде всего, тремя факторами: местоположением объекта, его транспортной доступностью и репутацией застройщика. Периодически специалисты добавляют к этому перечню оригинальность проекта.

Часть участка будущей застройки. Иллюстрация с сайта на nakarte.ru

Если посмотреть на строительную карту столицы, то выбор именно участка Киевской железной дороги покажется совсем не делом случая. Будущий комплекс будет расположен в одном из самых удобных и престижных мест столицы - недалеко от Кутузовского проспекта, практически в долине реки Сетунь и вблизи Москвы-реки. Что касается транспортной доступности будущего комплекса, то по этому показателю он явно опережает многие другие проекты. В частности, Поклонная улица имеет выезд на Кутузовский проспект, а Минская улица позволяет легко добраться до ведущих подмосковных направлений: Калужского, Севастопольского, Варшавского, Каширского шоссе. Кроме того, не стоит забывать и о близости Третьего Транспортного кольца. Последний член триады, репутация компании, в данном случае также не уступает двум другим показателям. Один из самых известных столичных застройщиков, компания Сергея Полонского, уже имеет в своем активе жилой комплекс "Золотые ключи-2" и строит самое высокое здание в Европе башню "Федерация". В общем, преимущества проекта налицо. Однако есть два момента, которые могут омрачить жизнь инвесторам проекта. Во-первых, это все-таки выбор участка - как никак покупателям квартир придется жить над железной дорогой. А во-вторых, это неясная ситуация с арендатором земли.

На сегодняшний день, согласно недавно принятому постановлению столичного правительства, этот земельный участок переходит в аренду ОАО "Российские железные дороги" на 49 лет. При этом, по словам президента корпорации Сергея Полонского, никаких компенсаций "Российским железным дорогам" не предусмотрено, так как "город не выкупает эту землю, а проводит ее реорганизацию". Однако в правительстве Москвы заявляют, что городские власти не имеют прямого отношения к этому проекту. "Это не бюджетный проект, напрямую бюджет города задействован в нем не будет. Но мы уверены, что при растущем рынке недвижимости вложения инвесторов будут оправданны", - заявили газете "Коммерсант" в департаменте экономической политики правительства Москвы. Как заявил изданию Константин Королевский, руководить работами по реконструкции территорий железных дорог будет координационный совет во главе с первым заместителем мэра Москвы Владимиром Ресиным и первым вице-президентом ОАО РЖД Вадимом Морозовым. Ранее чиновник рассказал, что автором строительной инициативы является руководство РАО "РЖД", которое, по словам Сергея Полонского, ничего от его реализации не получит. Странная получается картина.

Так как проекта пока нет даже на бумаге, говорить о его архитектурных особенностях не приходится, но, очевидно, что архитекторам и конструкторам придется придумать нечто оригинальное. В последнее время строительные компании привлекают для реализации своих проектов иностранных архитекторов, не стала исключением в этом смысле и Mirax Group. В частности, для разработки проекта башни "Федерация" корпорация пригласила двух архитекторов из Германии: профессора Петера Швегера из архитектурного бюро ASP SCHWEGER ASSOZIIERTE Gesamtplanung GmbH и бывшего россиянина Сергея Чобана из бюро nps tchoban voss. Можно предположить, что за возведение "дома на шпалах" также возьмутся специалисты из-за рубежа.

Самое главное, чтобы новый комплекс был устойчив не только в смысле возврата инвестиций, но и в самом простом инженерном смысле. А, судя по ажиотажу на рынке недвижимости, желающие купить в нем квартиры, скорее всего, найдутся.