24.04.2006, 19:30:31

Версия для печати |

Квартира ценою в жизнь

Средняя стоимость жилья в Москве превысила 3 тысячи долларов за квадратный метр

Московское жилье всегда в цене, шутили некогда одни из первых покупателей так называемых инвестиционных квартир, то есть те, кто приобретал "заветные квадратные метры" исключительно для перепродажи. То ли таких людей стало слишком много, то ли рынок решил убедить в этой истине всех и каждого. Стоимость московских квартир бьет все рекорды, аналитики каждую неделю прогнозируют спад, а через неделю не могут объяснить аномалию.

По данным одного из самых авторитетных источников на московском рынке недвижимости - аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", за неделю с 17 по 24 апреля индекс средней стоимости жилья в Москве вырос на 2,4 процента, то есть на 71 доллар, и составил 3019 долларов за квадратный метр. По подсчетам аналитиков, такой рост цен соответствует ожиданию ежемесячного удорожания на уровне 8,86 процента. Таким образом, если ситуация будет развиваться в том же русле, что и сейчас, к концу декабря средняя стоимость одного квадратного метра достигнет 5954 долларов. Учитывая то, что 2 января 2006 года этот показатель составлял 2305 долларов (тогда недельный рост цен был равен 0,7 процента), за 2006 год цены на московскую недвижимость вполне могут вырасти в 2,5 раза.

Чуть подробнее

До этого самые высокие темпы роста цен на недвижимость были зафиксированы в столице осенью 2003 года. С тех пор московские риэлторы использовали те показатели в качестве жупела и вспоминали о них, кто с содроганием как эпоху "дикого рынка", а кто с чувством приятной ностальгии по высоким прибылям. Март 2006 года стал абсолютным рекордсменом за всю 15-летнюю историю этого рынка, тогда рост цен составил 7,5 процента в месяц. С учетом увеличения ценового ожидания в апреле рост цен, очевидно, поставит новый рекорд.

По данным "Индикаторов рынка недвижимости", средняя площадь московских квартир составляет 60 квадратных метров, следовательно, в настоящий момент такое жилье обойдется покупателю в 181 тысячу долларов. Однако, по сведениям аналитиков, уже в марте 2006 года реальные цены были в среднем значительно выше. В частности, завышенная цена ожидания, то есть цена предложения, не подкрепленного реальным положением дел на рынке, на 30-40 тысяч долларов больше, чем среднестатистическая.

При этом, если сужать область определения цен ближе к центру столицы, то статистические данные будут все более удивительными. Так, в пределах МКАД средняя площадь квартиры составляет 106 квадратных метров, то есть приобрести жилье в пределах исторических границ столицы вряд ли получится меньше чем за 300 тысяч долларов. Если сузить эту область до Третьего транспортного кольца, то эти показатели составят 154 квадратных метра по цене 7,5 тысячи за каждый, а следовательно, среднестатистическая квартира в пределах ТТК будет стоить около миллиона долларов.

График роста цен на московскую недвижимость с 1998 по 2006 год, иллюстрация с сайта irn.ru

По данным центра "Анализ рынка недвижимости", ситуация даже хуже. Согласно индексам рынка, опубликованным этим порталом 19 апреля, средняя стоимость жилья в Москве составляет не 3019, а 3468 долларов за квадратный метр. Учитывая стоимость оформления документов и оплату труда посредников, "покупная" цена квартиры будет выше и этого показателя.

"Очевидно, что все приведенные выше цифры не коррелируют с другими макроэкономическими показателями. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей, даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше", - отмечают в "Индикаторах рынка недвижимости".

Причины роста

При таком рекордном увеличении стоимости квартир, естественно, что большинство москвичей волнуют два вопроса: чем вызван этот рост и когда он прекратится. Справедливости ради стоит отметить, что ни один аналитик не может дать ответа ни на один из этих вопросов. Если по итогам марта 2006 года Олег Репченко, руководитель irn.ru, в месячном отчете писал, что снижение темпов роста " наиболее вероятно после майских праздников или в середине лета", то 24 апреля аналитический центр уже сообщает: "темпы роста по-прежнему остаются крайне высокими, даже несмотря на приближение майских праздников".

Фрагмент рекламного щита компании "Баркли", фото с сайта dvabayana.ru

Еще с начала года, когда рост цен не был таким высоким, представители строительных компаний повторяют в один голос стандартные причины: закон "Об участии в долевом строительстве", неудовлетворенный спрос (обычно имеются в виду переехавшие в Москву жители регионов), рост благосостояния населения и удорожание строительных материалов. Действительно, принятый в спешке закон ФЗ-214 практически уничтожил понятие долевого строительства, наложив на застройщиков непомерные обязательства, в частности понятие солидарной ответственности застройщика и банка, выдавшего ему кредит на строительство. С другой стороны цены на строительные материалы действительно растут: достаточно вспомнить, как подорожала продукция "Евроцемент груп". Что касается неудовлетворенного спроса, то квартир в Москве действительно не хватает, однако очевидно, что этот процесс начался не в 2006 году. И в общем, сочетание всех этих факторов, несомненно, значимо, но в целом они вряд ли объясняют такой гигантский скачок цен.

Как заявили "Ведомостям" несколько участников рынка, многие застройщики просто придерживают свои квартиры, искусственно стимулируя рост цен. "На рынок выводят некоторое количество квартир, чтобы решать вопросы текущего финансирования. Остальные квартиры или не реализуются до госкомиссии, или сразу же выставляются по цене готовых", - рассказала, в частности, замдиректора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость". Не указывая именно на эту компанию, можно предположить, что так ведут себя не только застройщики, но и риэлторы.

Другую причину роста цен неожиданно откровенно назвал глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, порекомендовавший всем желающим поскорее приобрести квартиры. По его словам, в ближайшее время на московском рынке недвижимости может резко сократиться объем предложения. В частности, в 2006 году военнослужащим будет передано 4 тысячи квартир, при этом объемы строительства жилья останутся на прежнем уровне. "Это не может не отразиться на состоянии рынка недвижимости", - объяснил Владимир Ресин. Таким образом, к причинам роста цен можно добавить совершенно неожиданный фактор.

Борьба за права россиянина

Владимир Ресин, фото с сайта caoinform.ru

"Доступное жилье - гражданам России" - это, как многие знают, один из четырех национальных проектов, который сложными бюрократическими путями во многом пересекается с федеральной программой "Жилище", одной из целей которой является развитие ипотечного кредитования. Именно это инструмент, по мнению российского правительства, должен способствовать удовлетворению спроса на жилье. Согласно программе, общий объем выдаваемых ипотечных кредитов предполагается увеличить до 150 миллиардов рублей в 2007 и до 415 миллиардов рублей в 2010 году. Кроме того, к 2010 году планируется поднять объемы строительства до 80 миллионов квадратных метров жилья в год.

Другой программой, направленной на предоставление жилищных субсидий, является покупка Минобороны квартир для российских военнослужащих. Ведомство приобретает для своих подопечных жилье по льготным ценам, взамен предоставляя муниципалитетам какие-либо преференции. Например, по словам министра обороны Сергея Иванова, с этой целью военные готовы уступить часть своих земельных участков. Как отметил глава военного ведомства, в собственности Минобороны находятся более трех миллионов гектаров земли.

Кроме того, в России действуют многочисленные программы, направленные на субсидирование покупки квартир конкретными категориями граждан, например молодыми семьями и сельскими специалистами. Все эти программы, как и развитие ипотечного кредитования, направлены на стимулирование спроса, который, как умы же отметили вначале, по-прежнему остается неудовлетворенным. При этом пока единственным инструментом повышения предложения (которое при стимулировании спроса, очевидно, необходимо поддерживать) является увеличение объемов строительства. И в этом смысле статистика получается нерадужная.

По данным Росстата, в первом квартале в России было введено в строй 6,3 миллиона квадратных метров жилья, что составляет всего лишь 94,5 процента аналогичного показателя 2005 года и в три раза меньше показателя 4 квартала прошлого года. Таким образом, снижение темпов строительных работ налицо, и что тут первично, спекулятивность застройщиков или высокие цены - вопрос сложный. Однако диспропорция очевидна: спрос стимулируется, а предложение сокращается.

В результате, как известно, от роста цен страдает конкретный потребитель, то есть покупатель квартиры. На сегодняшний день среднестатистический москвич не может купить даже среднестатистическую квартиру. Учитывая то, что, по данным Мосгорстата, средняя зарплата в столице в 2005 году составила 800 долларов в месяц, копить на квартиру придется 19 лет - если ничего не есть и не учитывать рост цен на недвижимость.

Единственным инструментом улучшения ситуации, по мнению правительства и экспертов рынка, остается ипотечная схема. На сегодняшний день средние ежемесячные выплаты на покупку квартиры стоимостью 180 тысяч долларов составят 1685 долларов, а первоначальный взнос - 54 тысячи. Если же представить идеальную ситуацию: что не надо вносить изначальный взнос, процентная ставка равна трем процентам, а срок кредита составляет 30 лет, то ежемесячный взнос составит 726 долларов, что оставляет среднестатистическому москвичу ровно 74 доллара в месяц на питание. И на том спасибо.